Er bestaan twee soorten onderhuur. Onderhuur van een gehele woning en onderhuur van een kamer van een woning waar de hoofdhuurder zelf ook woont.

Onderhuur van de hele woning

Onderhuur van een gehele woning is alleen toegestaan als de verhuurder daarmee akkoord gaat. Ook de gemeente stelt vaak eisen aan het onderverhuren van woonruimte. Indien de huurder de woning onderverhuurt zonder toestemming van de verhuurder en/of de gemeente is er sprake van illegale onderhuur. De huurder loopt dan het risico de woning kwijt te raken. Als het gaat om een koopwoning, is toestemming van de hypotheekverstrekker nodig.

Onderhuur van een deel van de woning

Het verhuren van een deel van de woning (bijvoorbeeld een kamer), waar de huurder zelf ook in woont, is toegestaan, tenzij in het huurcontract staat dat het niet mag.

Huurbescherming onderhuurder

Indien de onderverhuurder definitief vertrekt en zijn huurovereenkomst afloopt, heeft de onderhuurder van een gehele (zelfstandige) woning huurbescherming. Dit betekent dat de verhuurder het (onder-)huurcontract overneemt en dat de onderhuurder hoofdhuurder wordt. Hij moet wel een verzoek hiertoe doen aan de hoofdhuurder. De hoofdhuurder kan de rechter vragen de voortgezette huurovereenkomst te beëindigen indien:

• De nieuwe huurder de huur niet kan opbrengen.
• Het onderverhuurcontract was alleen maar aangegaan om de woning aan de voormalig onderhuurder 'door te geven' en te voorkomen dat deze vrijkwam op de markt.
• Het is niet redelijk wordt geacht dat de hoofdverhuurder de onderhuur op dezelfde manier voortzet.
• De nieuwe huurder geen huisvestingsvergunning kan tonen, maar die is voor de woning wel vereist.

Een onderhuurder van een kamer heeft geen huurbescherming ten opzichte van de hoofdverhuurder. Het einde van de hoofdhuurovereenkomst betekent ook het einde van de onderhuurovereenkomst.